În 2010, când Orașul Los Angeles a propus pentru prima dată extinderea sistemului său de cale ferată ușoară Green Line spre sud până la zona Redondo Beach Galleria / Torrance, proprietarii de proprietăți din zonă și-au exprimat îngrijorarea cu privire la impactul economic pe care o astfel de extindere ar putea avea asupra caselor lor și unități comerciale. Acesta este în parte motivul pentru care, începând cu 2018, departamentul de metrou (cunoscut anterior ca MTA) încă studiază problema. Ca atare, există câteva lucruri pe care aproape un deceniu de dezbatere ne poate spune despre modul în care o extindere a liniei feroviare în cartierul tău ar putea afecta valorile proprietății tale.

Ce determină valoarea proprietății?

Problema este complicată. Acest lucru se datorează faptului că mulți factori sunt implicați în determinarea valorilor proprietății, dintre care accesibilitatea transportului public este doar unul. Liniile de tranzit (inclusiv garajele autobuzelor și șantierele de cale ferată) sunt adesea construite în vecinătatea zonelor industriale și a căilor de rulare - și ambele utilizări ale terenului au un efect negativ asupra valorilor. În plus, o reglementare restrictivă privind utilizarea terenurilor poate preveni creșterea valorilor proprietății prin limitarea dezvoltării. În cele din urmă, zonele în care sunt construite linii de tranzit rapid variază foarte mult în vitalitatea economică și în defalcarea veniturilor gospodăriilor.

Comparații istorice

Istoric, majoritatea studiilor privind efectul de tranzit au arătat că apropierea de tranzit crește valorile proprietății (ceea ce este o veste excelentă pentru pasagerii ecologici și pentru alții care se angajează să facă tranzitul o parte din viața lor). Studiile au găsit un efect pozitiv între valorile proprietăților rezidențiale sau comerciale și tranzitul feroviar rapid în mai multe orașe, inclusiv Washington, DC, zona golfului San Francisco, New York, Boston, Los Angeles, Philadelphia, Portland și San Diego. Cu toate acestea, studiile efectuate în Atlanta și Miami au arătat rezultate mixte. În Atlanta, zonele cu venituri mai mari din apropierea stațiilor de cale ferată au arătat scăderea valorii proprietății într-un studiu, în timp ce zonele cu venituri mai mici au arătat creșteri de valoare. În Miami, aproape de stațiile sale MetroRail a fost găsită o creștere mică sau nicio valoare a proprietății.

În timp ce locuința aflată la distanță de mers a unei stații poate comanda adesea o primă, unele studii au arătat că locuința chiar lângă unul poate scădea valorile proprietății. Un studiu realizat în 1990 în zona golfului San Francisco a constatat că locuințele aflate la 300 de metri de o stație Caltrain s-au vândut la o reducere medie de 51.000 USD, în timp ce locuințele aflate la 300 de metri de o stație de transport ușor San Jose VTA s-au vândut la o reducere medie de 31.000 USD. Același studiu a descoperit că locuirea în vecinătatea unei stații de metrou BART nu a avut niciun efect nociv și un alt studiu a constatat că o situație similară a fost valabilă și în Portland.

Accesibilitate

Efectul tranzitului asupra valorilor proprietății variază în funcție de mai multe variabile.

1. Efectul tinde să fie cel mai pronunțat pe terenul aflat la distanța de mers a unei stații, în general, se crede că se află la un sfert de jumătate de milă. Ușurătatea accesării unei stații prin mașină are un efect redus.
2. Cu cât linia feroviară oferă acces mai mare la angajare, cu atât impactul asupra valorilor proprietății este mai bun, atât pentru locuitorii care ajung la locuri de muncă, cât și pentru întreprinderile care atrag angajați.
3. Cu cât este mai mare importanța tranzitului către regiunea globală, cu atât este mai mare impactul asupra valorilor proprietății. Este mai valoros să locuiești sau să închiriezi spații de birou mai apropiate de sisteme mai mari, care transportă pasagerii în mai multe locații decât este să locuiești sau să închiriezi lângă sisteme mai mici.
4. Disponibilitatea terenurilor dezvoltate în apropierea stațiilor are un impact mai pozitiv asupra valorilor proprietății decât în ​​cazul în care terenul este restricționat de la dezvoltare. Astfel, este important ca orașele să aibă o viziune proactivă și să încurajeze dezvoltarea orientată către tranzit dacă doresc să realizeze beneficiile depline din construcția unei linii feroviare. San Diego este poate orașul care a avut cel mai mare succes în promovarea agresivă a site-urilor stațiilor pentru dezvoltarea orientată către tranzit.

Accesibilitatea pe care o oferă linia de cale ferată afectează modificarea rezultatelor proprietății. De exemplu, o linie feroviară pentru navete doar pe perioade de vârf poate face ca locuințele unifamiliale, ai căror rezidenți să aibă locuri de muncă tradiționale și să dețină o mașină pentru a fi folosită în serile și weekendurile, mai valoroase. Aceeași linie de vârf poate avea un efect redus asupra locuințelor multifamiliale cu un procent mare de rezidenți care depind de tranzit. În mod similar, angajatorii care au zile de lucru tradiționale pot plăti o primă pentru a fi localizați în apropierea stațiilor feroviare de transfer, în timp ce angajații cu amănuntul și alți angajatori care oferă ore non-tradiționale nu pot.

Problema accesibilității sugerează, de asemenea, că, pe măsură ce sistemul feroviar dintr-o anumită regiune se dezvoltă și devine mai extinsă, terenurile din apropierea stațiilor feroviare care nu au cunoscut anterior o creștere a valorii pot face acest lucru pe măsură ce liniile feroviare suplimentare sunt deschise. Valorile proprietății pot crește și mai mult dacă presiunile de dezvoltare devin atât de mari încât codurile de zonare sunt eventual relaxate. Creșterea continuă a prețurilor la benzină face, de asemenea, din ce în ce mai valoros să locuiești în apropierea stațiilor de tranzit.

Linii de autobuz și valori ale proprietății

Spre deosebire de calea ferată, puține studii au examinat efectul tranzitului rapid al autobuzului asupra valorilor proprietății. Un avantaj citat din tranzitul rapid al autobuzului este că acesta este flexibil și poate fi schimbat cu ușurință. Acest avantaj este probabil un dezavantaj în ceea ce privește efectul pe care tranzitul rapid al autobuzului îl are asupra valorilor proprietății în comparație cu liniile feroviare. Dezvoltatorii ar putea avea mai puțin șanse să construiască în jurul unei opțiuni de transport care teoretic ar putea fi întrerupt în orice moment. Cu toate acestea, unul dintre primele studii pe această temă, care a analizat East Busway din Pittsburgh, a constatat o creștere semnificativă, dar mică, a valorilor proprietăților pentru reședințele din apropierea unei stații East Busway.

Factorul nuanțelor

S-a constatat că factorul de neplăcere este o problemă în principal în zonele liniștite, suburbane. Natura inerent mai puternică a zonelor cu densitate mai mare maschează impactul, dacă este cazul, al unei linii de tranzit, în special a căilor ferate. Problema vieții de lângă o stație poate fi depășită printr-o planificare atentă pentru a proteja zgomotul și poluarea vizuală de proprietățile alăturate. Oamenii care au vizitat zona San Francisco pot atesta că Caltrain este mult mai tare decât BART sau trenurile ușoare.

O abordare romană

Unii susținători de tranzit susțin că o linie de tranzit ar putea crește valorile proprietății atât de semnificativ încât creșterea impozitelor rezultate asupra proprietății ar putea plăti pentru o parte semnificativă din costurile de capital feroviare. Unii politicieni din Toronto au fost cei care au propus să utilizeze această abordare nouă pentru finanțarea creșterii impozitelor pentru a ajuta la plata pentru extinderea metroului Sheppard.

În general, s-a constatat că, în general, prezența tranzitului feroviar are un efect benefic semnificativ, dar ușor asupra valorilor proprietăților rezidențiale și comerciale, cu excepția parcelelor rezidențiale situate chiar lângă stație. În unele, dar nu toate, din aceste cazuri, proprietarii au observat o ușoară scădere a valorilor proprietății din cauza factorului de neconcordanță.